La construction verte dans un climat en « code rouge »

Pourquoi les investisseurs, les promoteurs et les gouvernements adoptent des objectifs zéro carbone

Le besoin était évident, terriblement évident, se souvient Kofi Essel-Appiah. 

Lorsque la première vague de la pandémie de COVID-19 s’est abattue sur le Ghana, le nombre de malades a explosé. Les centres de traitement surchargés avaient du mal à prendre en charge des patients dont la maladie était encore un mystère, et aucun répit n’était en vue.

Il y avait bien une solution, particulièrement prometteuse mais perçue comme une « idée folle » même aux yeux des bailleurs de fonds les plus investis : concevoir et construire un hôpital spécialisé dans les maladies infectieuses à Accra, la capitale, en quelques mois seulement.

Kofi Essel-Appiah, architecte de profession, a tout de même accepté de mener ce projet et d’en être le consultant principal, s’engageant à offrir ses services à titre gracieux. Il a immédiatement commencé à recruter des professionnels locaux pour l'accompagner dans cette aventure.

« Lorsque la pandémie s’est déclarée, nous avons vite compris que chaque pays devait se débrouiller tout seul », affirme-t-il. « Nous avons dû nous introspecter pour déterminer ce dont nous étions capables en tant que nation. Nous avons décidé que nous devions créer un endroit qui permettrait de circonscrire l’infection et de permettre aux malades de se rétablir. »

« Nous avons dû faire notre introspection et déterminer ce dont nous étions capables de faire en tant que nation. » Kofi Essel-Appiah
Photo de Russel Eni/Insel Ghana

Bâtir un centre de soins oui, mais comment ? Selon quelles techniques et à quels coûts ? M. Essel-Appiah était convaincu que sa connaissance des pratiques de construction écologique permettrait de maintenir les coûts de fonctionnement à un niveau raisonnable, garantissant ainsi l’efficacité à long terme des activités de l’hôpital. « Nous devions veiller à ce que le coût du refroidissement soit faible, à ce qu’il n’y ait aucune perte d’énergie et à ce que les mesures d’économie d’eau soient efficaces », se souvient-il. L’équipe a rapidement opté pour un projet de bâtiment vert, car « le retour sur investissement est plus rapide, ce qui fait sens d’un point de vue économique ».

C’est alors que l’ « idée folle » a pris forme. Des centaines de professionnels, de consultants et d’ouvriers du bâtiment ont travaillé jour et nuit pour construire, en un peu moins de trois mois, le premier centre des maladies infectieuses du Ghana (a), d’une capacité de 100 lits. Tous, à l’instar de M. Essel-Appiah, ont donné de leur temps. Le nouveau bâtiment, financé par le Ghana COVID-19 Private Sector Fund, a commencé à accueillir des malades en juin 2020 et constitue le principal établissement spécialisé (a) du pays pour les patients COVID-19 qui nécessitent des soins intensifs. 

Un peu plus d’un an après l’ouverture, les économies réalisées sur les coûts de fonctionnement atteignent ou dépassent les 30 %. Ces chiffres ont attiré l’attention du ministère de la Santé du Ghana, qui gère l’hôpital. « Le potentiel des bâtiments écologiques suscite aujourd’hui un vif intérêt politique », souligne M. Essel-Appiah.

Mais l’attrait de l'écoconstruction ne réside pas que dans les économies de coûts. L’ouvrage écologique réalisé dernièrement au Ghana est aussi le fruit d’une dynamique qui, depuis plusieurs décennies et dans le monde entier, promeut des systèmes de construction économes en énergie pour freiner le réchauffement de la planète.

La réduction des émissions est cruciale, comme l’a souligné en 2018 le Groupe d’experts intergouvernemental sur l’évolution du climat des Nations Unies, en alertant que les émissions de gaz à effet de serre (GES) devaient diminuer de moitié d’ici à 2030 et être ramenées à un niveau net nul d’ici à 2050 afin d’éviter les effets catastrophiques du changement climatique. Le tout dernier rapport (a) publié par les Nations Unies, qualifié de « code rouge pour l’humanité » (a) par le secrétaire général des Nations Unies, indique qu’une réduction drastique des émissions qui débuterait immédiatement, et concernerait l’ensemble de la planète et des secteurs, permettait de réduire le réchauffement au-delà de 2050.

La construction neutre en carbone « est l’objectif que tout le monde doit atteindre à terme », affirme Alex Buechi, associé chez Asia Green Real Estate, une société de gestion d'actifs spécialisée dans l’immobilier résidentiel et commercial durable en Asie. « [Mais] la vitesse à laquelle on peut y parvenir diffère d’un marché à l’autre. »

Des politiques qui font bouger le marché

Les bâtiments à zéro émission de carbone (ou « nets zéro ») sont généralement des structures neuves ou rénovées présentant un rendement énergétique élevé, entièrement alimentées par des sources d’énergie renouvelables sur site ou hors site, comme l’éolien et le solaire. Ces structures présentent une efficacité énergétique exceptionnelle — Prashant Kapoor, spécialiste en chef pour les bâtiments et les villes écologiques chez IFC, les qualifie de « vert vif » — et répondent à des normes d’efficacité énergétique plus élevées que les bâtiments écologiques traditionnels. Pour obtenir cette certification (a), et que le promoteur puisse bénéficier d’incitations et d’avantages, le bâtiment doit généralement être plus de 40 % plus économe en énergie qu’un bâtiment traditionnel. Les immeubles et les habitations sont dits « nets zéro » lorsqu’ils sont conçus pour être entièrement alimentés par des sources d’énergie renouvelables sur site ou hors site et par des compensations carbone.

Les bâtiments neutres en carbone et, plus généralement, le secteur de l'écoconstruction soutiennent la transition vers une énergie propre tout en favorisant une croissance économique bas carbone, selon M. Kapoor, à l’origine du logiciel et programme de certification EDGE d’IFC (a), une initiative conçue pour aider les promoteurs, les investisseurs et les gouvernements à mesurer et à faire connaître les avantages des projets de construction écologique. Le secteur de l'écoconstruction représente un marché potentiel de plus de 24 000 milliards de dollars (a) pour l’ensemble des villes des marchés émergents, en particulier en Asie, où plus de la moitié de la population mondiale résidera d’ici à 2050.  

Selon une étude (a) réalisée par Bloomberg New Energy Finance, les objectifs zéro carbone ont le vent en poupe dans le monde entier. Pour 70 % des émissions mondiales, une législation sur la neutralité carbone existe déjà ou est en cours de discussion, ou encore les pouvoirs publics ont adopté une politique en la matière.

Au Ghana, Kofi Essel-Appiah et son équipe ont pu observer l’essor des projets de construction plus écologiques à la faveur d’une volonté politique forte. Les pouvoirs publics envisagent de construire d’autres hôpitaux écologiques dans le pays, indique l’architecte, tandis que le Centre des maladies infectieuses continue de progresser sur la voie de la lutte contre le changement climatique et de la réduction des coûts.

Photo by: Festus Jackson-Davis

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Le code national de la construction du Ghana a intégré des stratégies de construction écologique et des normes certifiées par des tiers, comme EDGE, ce qui « peut servir de modèle à d’autres pays émergents », note Dominique Paravicini, chef du domaine Coopération et développement économiques de la Direction des affaires économiques extérieures, au sein du Secrétariat d’État à l’économie (SECO) de la Suisse, l’un des principaux soutiens du programme de certification des bâtiments écologiques d’IFC. Selon lui, les projets au Ghana sont « essentiels » à l’effort plus large mené par le SECO en vue d’intensifier la construction de bâtiments plus économes en ressources.  

Pour M. Kapoor, les réformes et les politiques publiques qui favorisent les bâtiments neutres en carbone et prévoient des mesures incitatives en cas de réalisation des objectifs fixés « envoient un signal clair au marché » et incitent le secteur privé à adopter des normes plus strictes. Les pouvoirs publics peuvent « faire bouger le marché parce qu’ils génèrent une demande globale considérable, ce qui entraînera la constitution d’un vivier de projets d’écoconstruction et de produits connexes ».

Des bâtiments verts dans le monde entier

En Colombie, les incitations gouvernementales, conjuguées à des partenariats et des mesures d’assistance technique aux promoteurs, parallèlement à des offres innovantes de financement vert, ont permis de transformer le marché du logement écologique en quelques années seulement.

Tout d’abord, en 2015, les autorités nationales ont promulgué un code de la construction verte et introduit des incitations fiscales pour l’adoption de certaines solutions techniques, comme l’isolation et les systèmes de climatisation à haut rendement énergétique. Deux ans plus tard, les banques commerciales Bancolombia et Davivienda ont lancé des programmes d’investissement vert pour les nouveaux logements, et les stratégies de construction verte ont pris encore plus d’ampleur. Aujourd’hui, cinq banques proposent des prêts immobiliers verts. La Chambre colombienne du bâtiment (CAMACOL), partenaire local d’IFC, a assuré la promotion des avantages de la construction écologique et aidé des promoteurs privés à obtenir la certification EDGE.

Aujourd’hui, les progrès de la Colombie sont un modèle pour la région : en juillet 2021, le pays comptait 5,4 millions de kilomètres carrés d’espaces certifiés écologiques, soit l’équivalent d’environ 840 terrains de football. Plus de 62 000 logements verts ont été construits, dont la moitié relèvent d’un habitat abordable. Selon les estimations d’IFC, environ 15 % des constructions nouvelles avaient obtenu la certification en 2020.

En Indonésie, les codes de construction écologique de Jakarta, la capitale, et de Bandung, la quatrième ville du pays, réduisent la consommation d’énergie en soumettant les bâtiments commerciaux et résidentiels à des exigences d’efficacité énergétique et d’économie d’eau. Selon une analyse d’IFC, ces initiatives permettront potentiellement d’éviter 1,3 million de tonnes d’émissions de GES par an, de réduire la consommation d’énergie de 1,7 million de mégawattheures et d’économiser près de 153 millions de dollars par an. À la fin de 2019, environ 8 500 bâtiments à Jakarta et à Bandung respectaient ces codes.

Dans la ville de Mandaluyong (a), dans l’agglomération de Manille, « la clé de la transformation du marché passe par l’adoption, au niveau de chaque entité administrative locale, d’une réglementation relative à l'écoconstruction », explique Armando Comandao, chef de service au bureau de planification et de développement de Mandaluyong. « La mise en place de cette réglementation joue un rôle crucial dans la stimulation d’investissements immobiliers climato-intelligents, un aspect particulièrement important à l’heure du changement climatique, mais aussi de la pandémie et de la reprise économique. »

L’ordonnance sur les bâtiments écologiques de Mandaluyong a servi de base à l’élaboration du code de construction vert philippin. Ce code national pourrait faire baisser les coûts, car les Philippines affichent l’un des tarifs de l’électricité parmi les plus élevés de la région, ce qui pèse lourdement sur les propriétaires et les locataires de bâtiments commerciaux et résidentiels.

Des logements verts pour de meilleures conditions de vie

Lydwina Sicad est bien placée pour le savoir. Cette femme de 62 ans a élevé seule ses quatre enfants dans l’agglomération de Manille, où le coût élevé des charges d'électricité ne lui permettait pas de faire des économies. Il y a deux ans, ses enfants lui ont offert une maison « carboneutre » à Via Verde, à environ 60 kilomètres de Manille, construite par Imperial Homes Corporation. 

Les économies qu’elle a réalisées ont eu un impact immédiat sur le budget de son foyer. « À Manille, je payais habituellement environ 3 000 pesos [environ 60 dollars] par mois pour l’électricité. Grâce à l’énergie solaire et aux équipements écoénergétiques de ma maison, ma facture n’est plus que d’environ 600 pesos [environ 12 dollars] par mois », explique-t-elle. Elle a ainsi pu mettre de l’argent de côté pour créer une entreprise et vend désormais des gâteaux de riz et des spécialités philippines, comme le lèche flan, l’ube halaya et l’ube flan, dans le village. Ses économies, et sa nouvelle source de revenus, ont eu un effet boule de neige dans la communauté : elle invite aujourd’hui ses voisins qui ne peuvent pas s’offrir une connexion internet haut débit à utiliser la sienne lorsqu’ils en ont besoin pour travailler.

Au Cap, en Afrique du Sud, la possibilité de réduire les coûts des services collectifs pour les habitants à faible revenu a incité (a) Renier Erasmus, fondateur et PDG de Madulammoho Housing Association, à investir dans des éléments de construction écologiques. À Belhar Gardens, le premier projet de logement social à avoir obtenu la certification EDGE en Afrique du Sud, certaines caractéristiques, comme le ratio surface vitrée/surface murée, ont permis aux résidents de réaliser des économies d’énergie.

Ainsi, Velia Ketame (a) et son mari, Marlon, parviennent à économiser environ 1 000 rands (soit 63 dollars) chaque mois depuis qu’ils ont déménagé. « Je peux maintenant acheter plus de nourriture, plus de vêtements, plus de chaussures », confie la mère de famille. Je ne me dis plus : « Je n’ai pas d’argent, et je ne peux pas me le permettre. »

Au Kenya, où plus de 60 % des ménages urbains vivent dans des bidonvilles, les habitations écologiques contribuent à combler le manque de logements (a). La demande (a) de logements n’ayant jamais été aussi forte, avec un déficit cumulé atteignant 2 millions d’unités, le gouvernement a annoncé l’année dernière un plan visant à donner gratuitement des terrains aux promoteurs afin qu’ils y réalisent des projets immobiliers à des tarifs abordables répondant à des normes plus strictes en matière de construction écologique. L'objectif est de parvenir d’ici à la fin de 2022 à 500 000 logements présentant un prix d’achat et un coût d’habitation abordables (a).

Similar projects to construct green housing in emerging markets are supported by the U.K.-IFC Market Accelerator for Green Construction Program, a partnership between IFC and the U.K. Government. The program aims to catalyze financing for certified green construction and green mortgages to mobilize investments that help tackle climate change.

Une nouvelle équation pour des solutions nouvelles 

Le coût de la construction de bâtiments écologiques est souvent mis en regard des économies à long terme que réaliseront les propriétaires, tant sur le marché résidentiel que commercial. Dans le cas des logements, une augmentation même modeste du coût de construction de chaque habitation pourrait permettre de réaliser d’importantes économies d’énergie tout au long de son cycle de vie, explique Ran Boydell, maître de conférences invité en développement durable à l’université Heriot-Watt, en Écosse.

« Le parc immobilier est un élément durable de l’infrastructure d’une société, qui a de la valeur pour les générations actuelles et futures », souligne-t-il.

Les bâtiments conçus à l’aide de l’outil EDGE coûtent généralement moins de 3 % de plus que ceux qui ne sont pas soumis à des exigences d’efficacité hydrique et énergétique. Selon des études (a), ces bâtiments verts constituent un actif de plus grande valeur et moins risqué que les structures classiques : réduction des coûts d’exploitation pouvant aller jusqu’à 37 %, primes de vente plus élevées (jusqu’à 31 %) et délais de vente plus courts, taux d’occupation jusqu’à 23 % plus élevés et revenus locatifs plus importants (jusqu’à 8 %). D’après les résultats des travaux d’IFC sur les codes de construction écologique jusqu’au début de 2021, une réglementation couvrant les plus grands bâtiments de Jakarta permet à elle seule d’économiser au moins 150 millions de dollars par an en coûts d’exploitation.

Les possibilités d’emploi et la résilience économique entrent également en ligne de compte dans l’équation de l'écoconstruction. Le processus de décarbonation des bâtiments génère des emplois locaux, ainsi qu’une demande de matériaux et de services de la part des entreprises locales, selon les conclusions de C40, un réseau mondial de mégapoles et de maires engagés dans la lutte contre le changement climatique.

Parmi les actions climatiques qui présentent le meilleur potentiel de création d’emplois pour les populations locales, « la rénovation des bâtiments et les constructions nouvelles à haut rendement énergétique arrivent en tête », souligne Cassie Sutherland, directrice du programme C40 pour l’énergie et les bâtiments. « La construction, la rénovation et l’amélioration du parc immobilier ne se feront pas du jour au lendemain. Les villes et leurs habitants peuvent donc bénéficier des emplois qui en découleront à long terme. »

Photo courtesy: IDC

Les investisseurs font entendre leur voix  

Selon Günther Thallinger, membre du conseil d’administration d’Allianz SE et président de l’Alliance bancaire Net Zéro créée par les Nations Unies (a), les solutions respectueuses de l’environnement dans le domaine de la construction séduisent de plus en plus d’investisseurs. On s’accorde de plus en plus à dire que « l’investissement responsable et la construction responsable vont de pair », précise-t-il. 

L’Alliance bancaire Net Zéro est composée de plus de 40 investisseurs institutionnels qui se sont engagés à convertir leurs portefeuilles d’investissement afin de parvenir à la neutralité carbone d’ici à 2050. Cet effort conjoint de l’Initiative financière du Programme des Nations Unies pour l’environnement et des Principes pour l’investissement responsable (a) a été lancé par des investisseurs dont les actifs gérés pèsent au total 6 600 milliards de dollars (a). 

Les motivations des investisseurs sont diverses, explique M. Buechi, d’Asia Green Real Estate. « Les investisseurs privés visent l’amélioration de la qualité des bâtiments, ainsi qu’une hausse des flux de trésorerie et des plus-values », tandis que les fonds de pension sont plus sensibles à la stabilité à long terme.

Les bâtiments verts représentent plus de 80 % (a) des 29 400 milliards de dollars d’opportunités d’investissement qui se présenteront dans les villes des marchés émergents d’ici à 2030. Selon une analyse d’IFC (a), la modernisation des bâtiments représente 1 100 milliards de dollars d’opportunités d’investissement (a) et pourrait créer 25 millions d’emplois dans le monde d’ici à 2030. Les politiques visant à stimuler la construction écologique pourraient générer 25 000 milliards de dollars (a) d’investissements supplémentaires sur cette même période.

« Pour la nation et pour toute l’humanité »

Même si elle pose des défis de taille aux entreprises du monde entier, la COVID-19 a entraîné un essor du commerce électronique(a) et une croissance du secteur de l’entreposage, comme en atteste une étude (a) de McKinsey (a). Selon la société de conseil en immobilier Savills India, les achats en ligne ont suscité une telle hausse des investissements (a) dans l’entreposage et la logistique que ces secteurs sont ceux qui pourraient connaître le « rebond le plus rapide » (a) en Inde.

Cette évolution a renforcé l’attrait des entrepôts verts détenus par IndoSpace, où la moitié des projets certifiés EDGE sont prêts pour la neutralité carbone. Dans le parc industriel Rohan Industrial Park (a), situé dans une zone de Pune qui concentre de nombreuses usines de production, les économies d'électricité s’élèvent à près de 370 600 dollars par an, ce qui abaisse les coûts pour les locataires par rapport à un entrepôt traditionnel.

Les économies d’énergie résultent de solutions telles que des puits de lumière, un système de traitement des eaux usées et de collecte des eaux de pluie, et des équipements électriques à haut rendement énergétique.

Une dynamique de marché similaire est à l’œuvre en Roumanie, où la demande des vendeurs en ligne (a) contribue là aussi à stimuler la croissance des entrepôts verts. Jeroen Biermans, responsable de la construction d’entrepôts et de biens commerciaux économes en ressources en Roumanie pour la société immobilière de logistique WDP, estime qu’avec l’explosion des achats en ligne, le secteur des bâtiments de logistique verts destinés au commerce électronique pourrait être l’un des secteurs les plus lucratifs à émerger de la pandémie.

L’entrepôt Stefanestii de Jos (a) à Bucarest, fait partie selon lui des bâtiments les plus écologiques d’Europe : consommation d’énergie et d’eau inférieure d’au moins 20 % à celle des autres bâtiments, éclairage performant et durable et réduction des déchets. Selon M. Biermans, ce type de bâtiments peut « promouvoir la durabilité tout au long de la chaîne d’approvisionnement et soutenir l’économie réelle ».

Photo courtesy: WDP

Pour l’architecte Kofi Essel-Appiah, l'intérêt du Centre des maladies infectieuses du Ghana n’est pas que la somme de ses économies de coûts d’exploitation. Il transcende même les avantages environnementaux. C’est pour lui un tournant culturel qui montre ce dont les Ghanéens sont capables lorsqu’ils s’unissent pour résoudre un problème.

« Nous avons dû creuser au plus profond de nous-mêmes », confie-t-il. « Notre pays a construit quelque chose de durable pour la nation et pour toute l’humanité. C’est pour moi une immense fierté. »

Angelo Tan et Manuela deSouza ont contribué à cet article.

Concept et mise en page par Rayna Zhang.

Illustration en haut basée sur une photo de Russel Eni/Insel Ghana.

Publié en septembre 2021

Pour participer à la conversation sur les bâtiments verts : #ClimateIsYourBusiness.

Les développeurs intéressés à explorer la certification des bâtiments écologiques via IFC peuvent le faire en visitant EDGE Buildings en ligne, où ils peuvent commencer le processus de certification à l'aide de l'application gratuite.